近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目中国飞机事故率是多少(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经中国飞机事故率是多少(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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